Passa : 2 appartements neufs dans une maison vétuste
5 600 logements sont inoccupés depuis plus de 2 ans dans la Communauté urbaine (CU) de Perpignan,*. Leur remise sur le marché ne résoudrait pas à elle seule le manque de logement estimé à XXX en 2022, mais pourrait y contribuer sans consommer de nouveaux espaces.
*INSEE Analyses Occitanie le 30/06/2022.
D’ici la fin de l’année, le centre-bourg de Passa comptera deux nouveaux logements entièrement aménagés dans une ancienne maison, considérée comme vétuste. Cette opération a été possible grâce à la mobilisation des propriétaires, d’associations pour le logement et de financeurs publics.
Le Bail à Réhabilitation pour repeupler les cœurs de village
L’opération repose sur un Bail à Réhabilitation (BAR), un outil issu de la loi Besson (1990) pour la mise en œuvre du droit au logement. Ce dispositif concerne des logements privés vacants ou partiellement occupés et dont les propriétaires (bailleurs ou occupants) ne sont pas en mesure d’assurer l’entretien ou la réhabilitation.
Une solution au manque de logements sociaux
Les propriétaires acceptent de céder le bail pour une durée minimale de 12 ans à un organisme autorisé à piloter un Bail à Réhabilitation. Le preneur s’engage à rendre habitable le bâti, à l’entretenir, à le louer et à pratiquer des loyers sociaux.
Habiter en terre catalane est apte à piloter un Bail à Réhabilitation
Le chantier de Passa a débuté en décembre 2022. Une année sera presque nécessaire pour transformer cette maison de village en deux T3. Les propriétaires, deux frères, ont reçu cette maison en héritage. Souhaitant conserver ce bien familial mais ne disposant pas des ressources nécessaires pour le réhabiliter, ils se sont tournés vers l’association Habiter en terre catalane.
Faire d’une maison de village, deux appartements contemporains
Habilitée pour prendre un Bail à Réhabilitation, Habiter en terre catalane a commencé par engager des études de faisabilité, technique et financières. Un architecte a conçu le projet, séparant la maison en deux appartements mitoyens :
- 1er étage : séjour/cuisine donnant sur une terrasse + 1 chambre
- 2e étage : 1 chambre dans les combles
- rez-de-chaussée : buanderie et espace de stockage
- devant le bâti : deux places de stationnement
L’habitat répond à des critères de confort thermique, de maîtrise énergétique, de cadre de vie et de respect du patrimoine bâti.
Une opération à 300 000€
Après avoir pris de plein fouet la hausse des coûts de la construction (+ 30%), le projet a été estimé à plus de 300 000 €.
- Agence nationale de l’habitat (ANAH) : 120 000 €
- ANAH Habiter mieux : 3 000 €
- Département des Pyrénées-Orientales : 19 000 €
- Propriétaires : 40 000 €
- Fondation Abbé Pierre : 30 245 € (10% du total)
- Habiter en terre catalane : 90 205 €
Un modèle économique tendant à l’équilibre
Pour financer sa part, Habiter en terre catalane a contracté un emprunt bancaire. La perception des loyers servira à rembourser les mensualités. Avec les propriétaires, elle a signé un contrat stipulant une cession du bail durant 25 ans. Au terme de cette période, elle restituera les appartements rénovés, vides de tout locataire.
La fin du Bail à Réhabilitation ?
Après avoir remis sur le marché 38 logements grâce au Bail à réhabilitation, Habiter en terre catalane a stoppé tout projet de ce type. Une mise en retrait adoptée par d’autres organismes dans toute la France. Il est attendu que l’Etat, via son Agence nationale de l’habitat, augmente sa participation. La hausse du coût des matériaux a failli mettre en péril l’opération de Passa, rattrapée de justesse par la participation financière des propriétaires.